Vade mecum

Division parcellaire

Vous avez un terrain que vous souhaitez vendre en partie ? Pour cela, vous devez suivre quelques étapes afin d’arriver à ce que l’on appelle « une division parcellaire ». C’est le fait de découper votre terrain en plusieurs parcelles constructibles. Cette division est obligatoire si vous souhaitez vendre une partie ou un terrain en plusieurs morceaux (lots).

Toutefois, votre terrain doit remplir certaines conditions pour qu’une division parcellaire soit réalisable. Il doit être conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Par conséquent, nous vous conseillons de réaliser une étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, ou du Règlement National d’Urbanisme (RNU) si la commune n’est pas pourvue d’un PLU.

Les étapes à suivre :

Obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CUb)

Pour procéder à la division, vous devez déposer une demande de Certificat d’Urbanisme opérationnel CUb (document Cerfa dument renseigné et complété de ses annexes), à ne pas confondre avec un certificat d’urbanisme d’information CUa.

Le CUb indique :

  • Les règles d’urbanisme applicables du PLU ou du RNU
  • Les limitations administratives en matière de servitudes, de droits de préemption, de zones de protections de monuments historiques, etc
  • Les taxes et participations d’urbanisme, par exemple la taxe d’aménagement,
  • Si le terrain peut être utilisé pour le projet envisagé,
  • L’état des équipements publics existants ou prévus, comme les réseaux et les voies

Le délai d’obtention est de 2 mois à compter de la date de dépôt de votre demande. La validité du certificat est d’au moins 18 mois (à compter de la date de délivrance de celui-ci) avec possibilité de le prolonger pour un an.

« Vous pouvez demander à un géomètre ou un architecte de vous faire le dossier ». >

La division du ou des terrains

Vous devez vous rapprocher d’un géomètre-expert pour réaliser le bornage de votre terrain. Cela consiste à fixer officiellement les limites d’un terrain, afin de faire respecter les limites d’une propriété, matérialisées par l’installation de bornes.

« Cependant, il se peut que celles-ci n’aient jamais été installées ou ne soient plus positionnées correctement ; dans ce cas un bornage contradictoire peut être par la suite nécessaire ». >

Obtention d’un permis d’aménager

A la suite du bornage et en qualité de propriétaire, vous devez faire la demande d’un permis d’aménager nécessaire pour la division de votre terrain (document Cerfa dument renseigné et complété de ses annexes). Celui-ci autorise donc la création de lots à construire et la réalisation ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs si nécessaire (dans le cas d’une entrée unique par exemple).

terrain unique divisé par 2 lots = de facto un « lotissement ».

Cas exceptionnel : si votre division ne prévoit pas de voie ni d’espaces communs, vous seriez en droit de demander une simple déclaration préalable. Cependant, dès que le terrain est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords de moments historiques ou en site classé ou en instance de classement, un permis d’aménager est exigé. Et c’est souvent le cas en Vallée de Chevreuse...

Le délai d’instruction du permis d’aménager est de 3 mois à compter de la date de dépôt de votre demande. Ce document autorise donc la division du terrain, mais sans y autoriser la construction.

Et pour finir… Une fois l’obtention du permis d’aménager et avant d’aller signer les ventes chez le notaire, il vous restera à faire quelques démarches. A savoir, dans le Parc de la Vallée de Chevreuse, il vous sera demandé un état phytosanitaire des arbres situés sur votre terrain, qui peut être fait par un paysagiste. Pour toute vente, une étude de sols G1 est obligatoire. Pour cela, vous devez vous rapprocher d’une entreprise d’étude géotechnique.

Attention ! La majorité des terrains de la Vallée se trouve sur une zone dite « liée au phénomène de retrait-gonflement des argiles » une fiche est consultable à cet effet sur le site : www.argiles.fr

Des fondations spéciales pourront être exigées lors de la construction. Et bien sûr, si l’acheteur souhaite construire, il devra déposer au notaire la preuve de dépôt de son permis de construire qu’il pourra faire lui-même ou en faisant appel à un Architecte DPLG en cas de construction supérieure à 150 m² .